¿Cómo puedo recuperar rentas que mi inquilino dejó de pagar?
Los Remates Judiciales en el Arrendamiento
La falta de pago de rentas, servicios y/o cuotas de mantenimiento, por parte del inquilino, establecidos en el contrato de arrendamiento, pueden dar origen a un juicio de controversia de arrendamiento. En este tipo de juicio, el pago de los adeudos se requerirá al inquilino y fiador, quien está obligado a responder por el inquilino si este se rehúsa a pagar. En caso de no haber respuesta de ninguna de las partes (inquilino y fiador), se rematará el inmueble que el fiador dejó en garantía, a través de un remate judicial.
En este post explicaremos brevemente en que consiste un remate judicial y cuáles son sus requisitos esenciales.
Si te encuentras en una situación semejante, te recomendamos ampliamente que te asesores con un abogado especializado en controversias de arrendamiento, que te guiará durante todo el proceso.
¿Qué es un remate judicial?
Podemos definir el remate judicial como un acto mediante el cual se realiza una subasta (en términos legales se le conoce como almoneda) pública con la finalidad de vender o adjudicarse bienes del fiador solidario como pago de la deuda. Esto se realiza una vez que haya sido aprobado por el Juez de lo Civil y se cumplan con todos y cada uno de los requisitos estipulados en la Sección III De los Remates artículo 564 al 598 del Código de Procedimientos Civiles aplicable a la Ciudad de México.
En esencia, en la subasta se realiza la venta forzosa del inmueble que dejó en garantía el fiador para recuperar los adeudos que no pagó el inquilino por concepto de rentas, servicios, intereses moratorios o penas convencionales.
¿Cuándo se realiza el remate judicial?
El remate judicial es la última etapa procesal de un juicio, es decir, se lleva a cabo en ejecución de sentencia. Por ende, el remate judicial inicia una vez que se haya embargado el inmueble del fiador y esté anotado dicho embargo en el folio real, debiendo estar inscrito ante el Registro Público de la Propiedad.
¿Cuáles son los requisitos esenciales para realizar el remate?
Como se mencionó anteriormente, el embargo debe estar inscrito en el folio real del inmueble para posteriormente exhibir el certificado de libertad de gravámenes ante el Juez de lo Civil.
Igualmente, se debe exhibir el avalúo comercial del bien inmueble. En este caso, la parte demandada (fiador) también tiene la posibilidad de exhibirlo. El avalúo debe estar actualizado ya que no deberá tener más de seis meses de haber sido hecho.
Una vez que el Juez de lo Civil señale día y hora para la celebración de la primera subasta, solicitará que se publiquen dos veces los Edictos en el periódico de mayor circulación, en la Secretaría de Finanzas y en la puerta del juzgado que conozca del juicio. Esto se realiza con la intención de que lleguen postores (licitadores) a las subastas públicas, con la finalidad de que hagan ofertas ante el Juez y puedan comprar el bien inmueble que se rematará.
¿Cuántas subastas (almonedas) se realizan para el remate del inmueble?
Podrán realizarse hasta tres almonedas. Es importante aclarar que al precio del inmueble en la primera almoneda se hace una reducción a dos terceras partes del valor comercial. Por ejemplo, si el valor comercial de un inmueble es de $2,000,000 MXN, en la primera almoneda se reducirá a $1,333,333 MXN.
Ahora bien, en caso de que no llegue a concretarse la venta en la primera subasta, el Juez señalará nueva fecha para la celebración de la segunda subasta donde se hará una rebaja adicional que puede ir hasta un 20% sobre el valor anunciado en la primera subasta. Tomando el ejemplo anterior, de $1,333,333 MXN, el precio en la segunda subasta podrá llegar a $1,066,667 MXN.
Si sucede lo mismo y no se presentan postores, se señalará una tercera subasta, la cual se hace sin sujeción a tipo, es decir, se remata el inmueble con el precio que los postores quieran ofrecer.
Cada vez que se realice una subasta (almoneda) la parte ejecutante deberá publicar los Edictos en el periódico, Secretaría de Finanzas y en los estrados del juzgado.
¿Cuándo recupera los adeudos el propietario?
Los adeudos se recuperarán una vez que quede firme la sentencia y se finque el remate, y el comprador haya consignado el pago ante el juzgado.
Cabe resaltar que, mientras no quede firme la sentencia del remate, el demandado (fiador) puede realizar el pago y liberar su inmueble.
Finalmente, si eres propietario de un inmueble en renta y estás buscando la recuperación de adeudos generados por el inquilino, te recomendamos contar con asesoría legal especializada para guiarte en el juicio de recuperación de rentas. En RG Asesores contamos con un equipo de abogados inmobiliarios especializados en juicios de controversia de arrendamiento con más de 30 años de experiencia, que te apoyarán en todo el trámite. Conoce más sobre estos y otros servicios aquí, o deja tu solicitud de contacto y un abogado se comunicará contigo a la brevedad.
Fecha de Publicación: viernes, 6 de mayo de 2022
