¿Son Seguros los Convenios de Mediación y Contratos de Transacción en el Arrendamiento?
Si te dedicas al arrendamiento de inmuebles y estas siempre buscando las mejores alternativas para proteger tu patrimonio, es muy probable que hayas escuchado o leído acerca de los Convenios de Mediación o de los Contratos de Transacción como mecanismos para agilizar la recuperación de tu inmueble sin necesidad de llevar un juicio.
Pero, para hablar de Transacción y Mediación en el arrendamiento, primero es oportuno explicar en qué consiste cada una de esas figuras jurídicas.
¿Qué es la Transacción?
El Código Civil define a la Transacción como un contrato por el cual las partes haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura. Para aclarar un poco más la definición técnica, podemos decir que a través de este contrato, dos o más personas buscan resolver un problema que ya existe o que posiblemente exista en el futuro, y para lo cual, ambas partes ceden respecto de sus pretensiones para lograr un acuerdo.
Además de lo anterior, tanto la doctrina como diversos criterios a los que han llegado tribunales federales encargados de resolver asuntos relativos a contratos de transacción, han dejado claro que para que un Contrato de Transacción sea válido como tal, deben reunir los siguientes elementos:
existencia de una relación jurídica –previa– litigiosa o controvertida sobre derechos dudosos;
intención de los contratantes de terminar el litigio o eliminar la controversia que haya surgido o pudiese surgir; y,
que ambas partes se hagan recíprocas concesiones.
En el caso de los Contratos de Transacción, es oportuno señalar que se han venido utilizando mucho en el sureste de la República Mexicana, y se celebran sin la intervención de un Mediador, pero se les da mayor valor jurídico al ratificarse ante Notarios Públicos, para que también pueda satisfacer los requisitos legales para equipararse a una Sentencia Judicial.
¿Qué es la Mediación?
Por su parte, la Mediación se define como procedimiento voluntario por el cual dos o más personas involucradas en una controversia, a las cuales se les denomina mediados, buscan y construyen una solución satisfactoria a la misma, con la asistencia de un tercero imparcial denominado mediador*. Cuando las partes logran un acuerdo a través de la intervención del Mediador, se plasma por escrito en un Convenio de Mediación.
La Mediación ha empezado a utilizarse en la Ciudad de México a partir de la creación de la figura de los Mediadores Privados, pues los acuerdos que se logran en el Proceso de Mediación se registran ante el Tribunal de Justicia y equivalen a una Sentencia Judicial.
¿Para qué sirve la Mediación y la Transacción?
En ambos casos, el objetivo no solo es resolver las controversias presentes o futuras, sino obviar un juicio largo y costoso, pues en caso de incumplirse, se acude a la ejecución mediante un proceso mucho más corto denominado vía de apremio.
Como podemos observar, tanto la Transacción como la Mediación, son Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias (MASC), que permiten a las partes tener agilidad para resolver conflictos respecto de los negocios que los vinculan, y de esa manera resultan muy útiles para obviar procesos largos y desgastantes ante los juzgados, dado que a través de sesiones fuera de los tribunales, es más fácil entender la postura de la contraparte y construir acuerdos. En mi opinión, debemos apelar más por este tipo de mecanismos y quitar la idea cultural de que es mejor un mal acuerdo, que un buen pleito, para sustituirla por la de lograr acuerdos fuera de juicio es una oportunidad de obtener la tranquilidad emocional en el corto plazo y un ahorro de tiempo y dinero.
¿A través de la Transacción y Mediación puedo omitir firmar un contrato de arrendamiento?
Cuando trasladamos estos Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias (MASC) al arrendamiento inmobiliario, es importante y esencial señalar que, primero debe existir la relación de arrendamiento, es decir, el contrato como tal, para posteriormente lograr acuerdos sobre las obligaciones a cargo de cada parte y las concesiones que se harán de manera recíproca, o en su caso, que además exista una controversia que se pretenda resolver a través de la mediación. No puede hacerse a la inversa.
Como podemos observar, ni la Transacción ni la Mediación son mecanismos que sustituyen a la celebración del contrato de arrendamiento, ya que, de omitirse, se estaría disimulando un acto jurídico y, por tanto, carecerían de la fuerza que la ley les ha querido dar como MASC.
¿Qué consecuencias existen si omito celebrar el Contrato de Arrendamiento y solo uso un Contrato de Transacción o un Convenio de Mediación para establecer una relación jurídica con mi inquilino?
A la fecha, ya existen criterios judiciales emitidos por Tribunales federales (y muy probablemente pronto se convertirán en Jurisprudencia obligatoria para los jueces locales) que han establecido de manera categórica que, por una parte, el Contrato de Transacción no puede surgir a la vida jurídica cuando una de las partes impone voluntariamente una carga a su contraparte, sin el ánimo de transigir, sino con motivo de una liberalidad; (pues) …de aceptarse, atentaría contra la esencia del convenio transaccional, ya que esta figura no puede utilizarse para sustituir una ya prevista en la ley, como es el arrendamiento, cuya naturaleza es diversa y así, mediante la transacción, alcanzar la vía de apremio, ante el incumplimiento de un contrato, para obtener una desocupación ágil y rápida, sin otorgar un beneficio a la contraparte, al haber ejercido la libertad contractual.
Así pues, si estás pensando que a través de un Convenio de Mediación o de un Contrato de Transacción puedes omitir celebrar un contrato de arrendamiento, y que, a través de estas figuras jurídicas, en caso de conflicto con tu inquilino, podrás recuperar tu inmueble de manera más ágil, puede que no tengas todo el panorama completo, su resultado será contraproducente y muy frustrante, y con una alta probabilidad, no te será lo eficaz que piensas.
Finalmente, te recomendamos asesorarte con especialistas tanto en el arrendamiento, como en mediación, para que puedas elaborar un Contrato que te sea eficaz y que además, te permita resolver tu controversia de manera segura y sin sorpresas.
*Fuente: Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal
Fecha de Publicación: sábado, 15 de mayo de 2021
