¿Cuál es el Riesgo de No Tener Fiador en el Contrato de Arrendamiento?
Es cada vez más común que se presenten operaciones inmobiliarias de arrendamiento en las que que los (prospectos) inquilinos no presentan un fiador. En este post analizaremos que es un fiador y porque se utiliza esta figura en los contratos de arrendamiento, bien como que sucede si no hay un fiador en dichos contratos.
Actualmente, es cada vez más común que se presenten operaciones inmobiliarias en materia de arrendamiento, en las que los inquilinos no presentan un fiador para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento como lo son el pago de rentas, servicios, cuotas de mantenimiento, y/o cualquier otro adeudo que se genere con motivo del uso del inmueble arrendado.
Lo anterior es así, ya que no todos los inquilinos tienen familiares o amistades estrechas que se comprometan a firmar el contrato de arrendamiento junto con ellos, quedando obligados al pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento por parte de los inquilinos.
De igual forma, también en muchos casos, las personas que firman en su carácter de fiadores del inquilino en un contrato de arrendamiento, no tienen propiedades que se encuentren libres de gravamen, y aun teniéndolas, no todas están dispuestas a que su inmueble quede como garantía para responder el cumplimiento de una obligación derivada de un contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento del inquilino.
Antes de analizar este tema es importante entender ¿qué es un fiador?
¿Qué es un fiador?
La Real Academia Española define al fiador como la persona que responde por otra de una obligación de pago, comprometiéndose a cumplirla si no lo hace quien la contrajo. En este orden de ideas, el fiador es la persona que responde ante el arrendador por el arrendatario de la obligación de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento en caso de que este último no lo haga.
El Código Civil aplicable en la Ciudad de México, define de manera muy similar el contrato de fianza, entendiendo a este como un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace.
Por lo anterior, el fiador del inquilino, es la persona a quien puede recurrir el arrendador para exigirle que responda de la obligación de cumplir con el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario incumpla en las obligaciones contraídas, como lo son:
Pago de rentas;
Pago de servicios instalados en el inmueble arrendado;
Pago de cuotas de mantenimiento;
Y en general cualquier otra obligación que se encuentre establecida en el contrato de arrendamiento.
Dicho esto,
¿Cuál es el riesgo que tenemos si no contamos con un fiador en un contrato de arrendamiento?
Como se mencionó anteriormente, la figura del fiador es importante, ya que será éste, quien se encuentre obligado al pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento en ausencia o negativa del inquilino a cumplir con las obligaciones contraídas.
¿Hay excepciones? ¿Debemos aceptar operaciones de arrendamiento sin fiador?
Cabe señalar que, en casos particulares, a algunos inquilinos con amplia solvencia económica no se les solicita este requisito. En estos casos, se celebra el contrato de arrendamiento sin fiador. Sin embargo, una operación sin fiador siempre conlleva cierto nivel de riesgo, ya que, en un futuro en caso de que el inquilino no realice el pago de las obligaciones pecuniarias, como lo son las rentas, no se podrá exigirle a otra persona el pago de las rentas, por lo que será complicado recuperar estos adeudos y otros, ante
la ausencia del fiador.
Ahora bien, es importante resaltar que el hecho de no tener un fiador en una operación de arrendamiento, no equivale a la imposibilidad de recuperación de adeudos, lo cual si es posible, pero implica mayor dificultad, pues al entablar juicio únicamente en contra del inquilino ante un juez, derivado del incumplimiento a un contrato de arrendamiento, el juez dictará una sentencia en la que se le condene únicamente al inquilino a la entrega del inmueble arrendado así como al pago de las rentas que se generaron por el uso del inmueble.
Así, en virtud de que la condena únicamente es para el inquilino, se complicará el procedimiento de cobranza, ya que ,una vez se recupere la posesión del inmueble arrendado, es evidente que al arrendatario ya no será posible encontrarlo en este domicilio. Por ende, el proceso de embargar bienes se tornará más complejo (aunque no imposible): se tendrá que pedir el auxilio del Juez para localizar el inquilino en el domicilio de su trabajo o en un nuevo domicilio en el que se encuentre para poder exigirle el pago de los adeudos generados por el incumplimiento al contrato de arrendamiento.
Además, muy posiblemente, uno se encontrará ante la insolvencia económica del inquilino para poder hacer frente al pago de los adeudos derivados del arrendamiento, lo que dificultará la cobranza judicial de los adeudos generados por sus incumplimientos, situación que no sería así, si se contara con la figura del fiador en el contrato de arrendamiento con un inmueble en garantía que hiciera frente el pago de los adeudos del inquilino con motivo del uso del inmueble arrendado.
¿Cómo puedo proteger mi arrendamiento?
Tomando en consideración todo lo anterior, en RG Asesores siempre recomendamos que en todas las operaciones inmobiliarias esté presente la figura del fiador. Aun así, la decisión última será del propietario, ya que, de presentarse una operación sin esta figura, será complicada la recuperación de los adeudos, sin embargo podemos ofrecer soluciones para la recuperación de los mismos derivados del uso un contrato de arrendamiento.
Así las cosas, si eres propietario de un inmueble que estás ofreciendo en renta, o planeas hacerlo en un futuro, ya sea una operación con o sin fiador, te invitamos a acercarte con nosotros y plantearte las opciones que tenemos disponibles para que puedas cerrar tu operación con la mayor certeza jurídica.
Fecha de Publicación: sábado, 31 de julio de 2021
