El Derecho del Tanto y el Derecho de Preferencia por el Tanto en el Arrendamiento

Muchas veces escuchamos hablar del derecho al tanto, o derecho de preferencia por el tanto en el arrendamiento. Pero, ¿qué significan estos conceptos? ¿Es lo mismo decir derecho del tanto y derecho de preferencia por el tanto? ¿En qué situaciones se pueden aplicar? En este artículo resolveremos estas dudas.

¿Qué es el derecho del tanto?

El derecho del tanto, de acuerdo con el artículo 2448-J del Código Civil para la Ciudad de México, es aquel que confiere la ley a copropietarios, coherederos, o usufructuarios, para adquirir la parte de la propiedad de la cual son parcialmente propietarios o herederos, o que tienen en usufructo, antes que cualquier tercero.

¿Qué es el derecho por el tanto y cómo funciona en el arrendamiento?

Por su parte, el derecho de preferencia por el tanto lo vemos cuando quien vende se reserva el derecho de recomprar el inmueble objeto de la compraventa. Es decir, a pesar de haber vendido un inmueble y que este pasó a propiedad del comprador (nuevo dueño), si éste último lo pone a la venta en el futuro, el anterior dueño podrá adquirir (nuevamente) el mismo inmueble.

En el arrendamiento, el derecho de preferencia por el tanto es aquel que confiere la ley a un arrendatario (inquilino) de ser preferido sobre cualquier otra persona que tenga interés sobre la adquisición del inmueble arrendado. Para que esto ocurra, el inmueble tiene que estar en venta, y el inquilino tiene que estar al corriente en el pago de sus rentas.

Es importante mencionar que el derecho de preferencia por el tanto aplica en inmuebles destinados a oficina, bodega, industria, y casa habitación. Sin embargo, en casa habitación el derecho surge y se puede ejercer con la sola firma del contrato de arrendamiento; mientras que, en los restantes, el arrendamiento ha de haber durado, por lo menos, tres años.

¿Cómo ejercer el derecho de preferencia por el tanto en el arrendamiento?

En primer lugar, para que pueda operar el derecho del tanto, debe de existir una relación jurídica, es decir, un contrato de arrendamiento; asimismo, como se menciona anteriormente, debe existir la intención por parte del propietario-arrendador en la venta del inmueble, y el inquilino debe estar al corriente del pago de las rentas (al momento del aviso y hasta que se celebre la compraventa).

Una vez reunidas estas condiciones, el propietario deberá dar aviso de manera formal y cierta al inquilino de su deseo de vender el inmueble arrendado. El aviso podrá ser:

1. Mediante una carta entregada al arrendatario y firmada por el arrendador y dos testigos, o

2. Mediante un aviso o notificación entregada al arrendatario con la intervención de un Notario Público y cuya constancia quede agregada en un Testimonio Notarial.

En el aviso o la carta deberá detallarse el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa.

Una vez que el inquilino se de por enterado de la voluntad del propietario, contará con 30 días hábiles para dar aviso al propietario por escrito y de manera formal y cierta sobre su voluntad de adquirir o no el inmueble arrendado.

¿Qué más debes de tomar en cuenta en el derecho de preferencia por el tanto?

• En caso de que el inquilino no cumpla con los requisitos adecuados, perderá su derecho preferencial, y se le dará oportunidad de adquirir el inmueble a un tercero.

• De ser un inmueble que contenga más de un departamento arrendado, quien contará con el derecho del tanto será el inquilino que tenga mayor antigüedad.

• Si el propietario-arrendador cambia las condiciones durante los 30 días que tiene su inquilino para decidir ejercer el derecho de preferencia, entonces debe dar un nuevo aviso, con excepción de que el cambio se refiera a la disminución o incremento del precio, y este no represente una variación mayor al 10%.

• En caso de que el arrendador no cumpla con la notificación al inquilino de su deseo de vender en los términos antes indicados, otorga el derecho al inquilino a anular la venta con un tercero, en caso de querer adquirir el inmueble y reclamar daños y perjuicios causados.

Si estás considerando ejercer el derecho por el tanto en un arrendamiento o tienes un inmueble en venta y tienes dudas con relación al derecho de preferencia por el tanto que pueda ejercer tu inquilino, te recomendamos ampliamente asesorarte con un abogado especializado en la materia de arrendamiento. En RG Asesores encontrarás un equipo de abogados especialistas en la materia jurídico inmobiliaria listos para ayudarte a resolver y esas operaciones inmobiliarias complejas.