¿Qué son las inversiones alternativas? ¿Que opciones hay en el sector inmobiliario?
En su definición más amplia, las inversiones alternativas son aquellas que no forman parte de las clases de inversiones tradicionales (dinero en efectivo, acciones en bolsa de valores, bonos, títulos de deuda gubernamentales o corporativos), o aquellos instrumentos financieros con los que los inversionistas están más familiarizados). Las inversiones alternativas, son nuevos tipos de instrumentos financieros, que en particular, tratan de abarcar una amplia gama de activos, y los más importantes se concentran en el sector inmobiliario, commodities* (oro, plata, petróleo) y fondos de capital privado.
Históricamente, el surgimiento de este tipo de instrumentos financieros proviene de la reciente integración de los mercados internacionales como parte de un mundo globalizado, el cual, busca obtener un mayor rendimiento con menor riesgo dentro de un portafolio de inversión y en donde, el mercado ya no puede alcanzar dicho objetivo a través de los medios tradicionales. No obstante, al ser productos relativamente nuevos, su acceso está limitado a inversionistas institucionales (empresas que cuentan con el conocimiento suficiente dentro del mercado de inversiones) e individuos acaudalados. Con fines didácticos de esta lectura se brindará una breve explicación de las inversiones alternativas dentro del sector inmobiliario así como ciertas ventajas y desventajas de estas.
La forma tradicional de invertir en este segmento es adquirir directamente el inmueble, sin embargo, para efectos de valuación y monitoreo de un portafolio de inversión compuesto de instrumentos financieros, resulta ser muy complejo el proceso que conlleva invertir y administrar este tipo de activos. Es decir, el inversionista se enfrenta a varios problemas: Problemas de liquidez (el comprador del inmueble requerirá de mucho tiempo disponible para generar la compra, ademas de las fuertes sumas de efectivo que este tendrá que desembolsar), homogeneidad (el activo no se puede vender por partes, es decir, cualquier persona podría comprar una parte de una empresa al adquirir una acción de la misma, más un inmueble es complicado comprarlo en pedazos), tasas de interés (en caso de contratar un crédito), altos costos de mantenimiento del inmueble, deterioro del lugar en que se encuentre y dificultad al determinar el precio del inmueble.
Es por eso que han surgido medios indirectos de inversión en el sector Inmobiliario. Participar indirectamente dentro del sector inmobiliario significa invertir un grupo de personas o empresas, encargadas de administrar dichas propiedades. En México han surgido instrumentos estructurados, dentro de los cuales se agrupan los títulos conocidos como certificados de capital de desarrollo** (CKD) y los fideicomisos de bienes raíces (Fibras). Los flujos de estos instrumentos dependen de la renta de los inmuebles por los que están compuestos (que van desde oficinas, centros comerciales, hoteles, viviendas, etc.)
En comparación a la inversión directa, este tipo de instrumentos permite a los inversionistas tener una mejor valuación financiera (flujos de dinero mensuales que permitan elaborar un modelo y proyecciones para valuar correctamente la empresa), liquidez (las acciones de las empresas operan en mercados regulados y cuentan con volúmenes de operación que permiten que la compra y/o venta sea más fácil), divisibilidad (adquirir cierto porcentaje de la empresa a través de acciones), diversificación (ofrece diversificación geográfica y el fin con el que esté hecho el inmueble, es decir, el portafolio de inmuebles puede estar compuesto de activos ubicados en diversas zonas del país, y dependiendo del área de experiencia de la empresa, el inversionista tendría acceso a inmuebles con diferente uso comercial) y, en algunos países, brindan flexibilidad fiscal.
Cabe destacar que en esta lectura solamente se muestran ciertas ventajas sobre este tipo de inversiones alternativas y que pudiesen existir otras dependiendo del mercado en que operen. Como todo activo financiero, al invertir en estos instrumentos, la persona se enfrenta a ciertos riesgos que tendrá que identificar al momento de incluirlos dentro de su portafolio de inversión y tendrá que ser capaz de cuantificarlos y mitigarlos.
Como se mencionó anteriormente, la principal ventaja de las inversiones alternativas es la diversificación que ofrece dentro de un portafolio de inversión, sin embargo, depende de las habilidades del inversionista para que dicha estrategia proporcione un mayor rendimiento y sirva como un mitigante para sus riesgos existentes.
NOTAS
*Un commodity es un término que generalmente se refiere a bienes físicos que constituyen componentes básicos de productos más complejos. El precio de éste, se determina en función de las condiciones de oferta y demanda del mercado, sí el bien es escaso su precio tenderá a incrementarse y viceversa. Este tipo de bienes son “genéricos”, es decir, no tienen una diferenciación entre sí. Por lo general cuando se habla de commodities, se entiende que son materias primas o bienes primarios, que al basarse en una calidad estándar mínima, no existe una sustancial diferencia entre los mismo, por ejemplo el trigo que se produce en una granja y otra. (“ABC de los commodities”, El Economista, 11 de mayo de 2012)
** Los CKD pueden tener varias modalidades: fondos especializados en invertir y administrar empresas; inversión en proyectos específicos, o bien fondos para el desarrollo de infraestructura y bienes inmuebles.
Fecha de Publicación: jueves, 16 de junio de 2016
