La reforma fiscal del 2020 en materia de arrendamiento inmobiliario: preguntas frecuentes

En el 2020, entró en vigor la reforma a la Ley del ISR en México. Aunque escribimos sobre este asunto en fechas anteriores (puedes consultar el post sobre los cambios previstos a la Ley del ISR en 2020 aquí), es un tema que vale la pena volver a tocar, ya que sigue generando dudas. Asimismo, en RG hemos podido verlo en aplicación por parte de las autoridades judiciales, por lo que emitiremos también nuestras propias conclusiones al final de este post.

Recordemos: ¿qué dice la reforma a la ley de ISR del 2020?

A partir del 1° de enero del 2020, entró en vigor la reforma a la fracción III del artículo 118 de la Ley del Impuesto sobre la Renta en materia de arrendamiento inmobiliario, en la que se autorizó a que, en los juicios que versen sobre arrendamiento inmobiliario y se condene a los arrendatarios al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial, que en este caso es un juez de carácter civil, requerirá al arrendador haber emitido los comprobantes fiscales correspondientes, otorgándole para este efecto un plazo de cinco días, y en caso de no hacerlo, la autoridad judicial deberá hacerlo saber al Servicio de Administración Tributaria.

Dicha reforma es del tenor siguiente:

Artículo 118. ... (…) III. Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento.

La información a que se refiere el párrafo anterior deberá enviarse al órgano desconcentrado mencionado de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita dicho órgano.

¿Por qué la reforma del ISR generó tanta incertidumbre?

Con motivo de la entrada en vigor de esta reforma en materia fiscal relativa a los contratos de arrendamiento, en los medios de comunicación se generaron diversas opiniones al respecto:

“NECESARIO EMITIR FACTURAS PARA DEMANDAR PAGO DE RENTAS DE INMUEBLES”. (advocatius.com.mx).

“REFORMA FISCAL 2020: YA NO ES TAN FACIL DEMANDAR INQUILINOS MOROSOS.” (loftonsc.com)

“EL SAT SE PONE RUDO CON LOS ARRENDADORES” (elcontribuyente.mx).

"SAT VA TRAS ARRENDADORES: LO QUE DEBES SABER SI QUIERES VIVIR DE TUS RENTAS . A partir de este 2020, no se podrá ganar un juicio por rentas vencidas a menos que el casero demuestre que dio facturas" (infobae.com)." En efecto, este tipo de encabezados de los artículos publicados en diversos medios de comunicación a principios del año 2020, generó un ambiente de incertidumbre y confusión entre propietarios, derivado de una incorrecta interpretación de la reforma fiscal en materia de arrendamiento inmobiliario, induciendo a los arrendadores en error, quienes pensaron que con motivo de ésta reforma, sería un riesgo mayor rentar sus inmuebles a los arrendatarios.

Preguntas y respuestas sobre la reforma a la ley del impuesto sobre la renta (ISR):

Aún siendo una reforma del 2020, el tema sigue generando dudas, motivo por el cual decidimos resumir aquí las preguntas y respuestas más frecuentes sobre la reforma fiscal del 2020 en materia de arrendamiento:

1. ¿Es necesario exhibir ante el Juez los recibos fiscales para poder demandar a un arrendatario a partir de la reforma fiscal del 2020?

La respuesta es no, para poder demandar a un arrendatario la rescisión del contrato de arrendamiento por el incumplimiento en el pago de rentas o la terminación del contrato de arrendamiento, no es necesario exhibir comprobantes fiscales derivados del arrendamiento, basta con el contrato mismo o algún documento adicional para probar los hechos de la demanda.

2. ¿El arrendador no podrá ganar el juicio en contra del arrendatario si no acredita la emisión de los comprobantes fiscales de arrendamiento?

La respuesta a esta pregunta también es no, ya que para poder obtener una sentencia en la que se condene al arrendatario a la desocupación del inmueble arrendado, así como al pago de las rentas vencidas adeudadas, no es necesario que se compruebe ante el Juez haber estado expidiendo con anterioridad a la fecha de la demanda en contra del arrendatario los comprobantes fiscales de arrendamiento.

En este sentido, para poder obtener una resolución del juez favorable a los intereses de los arrendadores, bastará el incumplimiento del arrendatario al contrato de arrendamiento y aportar las pruebas necesarias en el juicio, como lo es el contrato, para obtener una resolución positiva a los intereses de los arrendadores en la que se ordene el lanzamiento del demandado del inmueble dado en arrendamiento, así como el pago de las rentas vencidas.

3. ¿Es un nuevo impuesto a los contratos de arrendamiento?

No, la reforma fiscal que entró en vigor a partir de enero del 2020 no representa la creación de un nuevo impuesto a la actividad de las personas por el arrendamiento de bienes inmuebles, ya que el objeto de la reforma a la fracción III del artículo 118 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, únicamente estableció la obligación a las autoridades judiciales de requerir la entrega de los comprobantes fiscales digitales a los arrendadores que obtengan una sentencia en un juicio de arrendamiento en el que se condene al arrendatario al pago de rentas vencidas, para lo cual, la autoridad judicial otorgará un plazo de cinco días a los arrendadores para cumplir con ésta obligación, de lo contrario, deberá dar el aviso correspondiente al Servicio de Administración Tributaria.

En este sentido, los arrendadores seguirán obligados al pago de los impuestos ya establecidos para el arrendamiento de inmuebles anteriores a la reforma fiscal del 2020 y seguirán obligados a expedir los comprobantes fiscales por su actividad, como siempre lo han estado.

¿Cómo se ha aplicado la reforma fiscal del 2020 en materia de arrendamiento?

En nuestra experiencia, las autoridades judiciales, a partir de enero del año 2020, han aplicado la reforma fiscal en materia de arrendamiento inmobiliario, una vez que se ha dictado la sentencia en la que se condena a los deudores al pago de las rentas vencidas, y han requerido la exhibición de los comprobantes fiscales a nuestros clientes arrendadores en el momento en que los arrendatarios realizan el pago de las rentas vencidas en el propio juzgado, para lo cual, el Juez le otorga un plazo de cinco días al arrendador para cumplir con ésta obligación, y en caso de no hacerlo, tienen la obligación de dar el aviso correspondiente al Servicio de Administración Tributaria.

Por este motivo, en la opinión de nuestro equipo de abogados inmobiliarios y atendiendo  a nuestra experiencia, la aplicación de la reforma fiscal por parte de los jueces del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, que consiste el requerimiento por parte de ellos, de la exhibición de los comprobantes fiscales al arrendador, se genera una vez que el arrendatario cumple con el pago de las rentas vencidas a que fue condenado en el juicio correspondiente y no con anterioridad al pago, y es hasta este momento cuando el juez requiere al arrendador la exhibición de los comprobantes fiscales que amparen el pago de las rentas vencidas cubiertas por el arrendatario.

Es importante mencionar que esta es la experiencia que se ha tenido en RG Asesores; posiblemente, abogados de otros despachos han tenido una experiencia distinta y como consecuencia, también tendrán una respuesta distinta.

Si tienes alguna duda al respecto, te invitamos a que te comuniques con nosotros por los canales correspondientes para poder resolver tus dudas.