¿Qué Pasa Si Mi Inquilino Fallece?

Si algo nos ha podido mostrar esta crisis sanitaria derivada del COVID 19, es que lo que consideramos menos probable, se ha vuelto, desafortunadamente, algo cada vez más posible. Tal es el hecho de que una de las partes en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles fallezca de manera imprevista.

En esta publicación, nos enfocaremos especialmente en qué pasa cuando esa parte del contrato es el inquilino, para lo cual, de conformidad con la legislación civil aplicable para la Ciudad de México, debemos identificar primeramente qué tipo de uso se convino en el contrato de arrendamiento para el inmueble.

Fallecimiento del inquilino en inmueble para uso habitacional

Si el uso convenido dentro del contrato de arrendamiento inmobiliario es de casa habitación, la ley dispone que no terminará por la muerte del inquilino, pudiendo su cónyuge, concubino/concubina, sus hijos o sus padres adquirir los derechos y obligaciones del inquilino que deriven de este tipo de contrato de arrendamiento, lo que deberá ser en los mismos términos pactados. A esta sustitución de inquilino se le llama causahabiencia.

Sin embargo, para que esta sustitución sea posible es necesario que los causahabientes, o sea, los beneficiarios del inquilino referidos en el párrafo inmediato anterior, hayan habitado permanentemente, junto con el inquilino fallecido, el inmueble arrendado.

Cabe mencionar que este derecho concedido a los beneficiarios del inquilino fallecido es irrenunciable, y por ello, aunque en el contrato se pueda establecer lo contrario, no tendrá efecto. Esto se encuentra en las disposiciones del arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación dentro de las denominadas normas de Orden Público e Interés Social.

Fallecimiento de inquilino en inmueble para uso no habitacional

De acuerdo a la legislación civil, los contratos de arrendamiento que sean de oficinas o comercios, por regla general, tampoco terminan por la muerte del inquilino. Sin embargo, a diferencia de los celebrados para casa habitación, atendiendo al Principio de Libre Autonomía de la Voluntad de las Partes, es jurídicamente válido que el contrato incluya una cláusula en que tal hecho ponga fin al arrendamiento. En otras palabras, sí se puede convenir la terminación del arrendamiento cuando una de las partes fallece, pero debe estipularse directamente en el contrato.

En caso de que el inquilino fallezca y no haya en el contrato alguna cláusula que ponga fin al arrendamiento, los derechos y obligaciones derivados del contrato no se extinguen, sino que se atribuirán aquellos reconocidos como sus herederos o legatarios, quienes gozarán del derecho de continuar con el uso o disfrute del bien arrendado, debiendo continuar realizando el pago de las rentas al propietario. Por su parte, el propietario deberá invariablemente respetar que los causahabientes continúen con el uso de la localidad arrendada.

Por lo anterior, es que se recomienda que antes de celebrar un contrato de arrendamiento te acerques a un profesional del Derecho para que te asesore en el clausulado de tu contrato, de tal suerte que se adapte a las necesidades de las partes y minimice, en la mejor medida posible, poner en riesgo tu patrimonio.