¡Tengo rentado un inmueble, y ahora está a la venta!
Si eres inquilino y tu propietario te informó de que va a vender su inmueble, o eres propietario y quieres vender el inmueble que estás dando en renta, debes de tener en cuenta el derecho de preferencia por el tanto, que, en grandes rasgos, significa la preferencia del inquilino en comprar el inmueble. Aquí te explicamos como puede aplicar ese derecho:
Diferencias entre derecho del tanto derecho de preferencia por el tanto
Para hablar del derecho de preferencia por el tanto, conviene entender que existe otra figura jurídica similar que se llama derecho del tanto. Como te puedes dar cuenta, incluso puede haber confusión ya que se denominan casi igual.
El derecho del tanto es del que gozan los copropietarios, coherederos o usufructuarios, para adquirir la parte de la propiedad de la cual son parcialmente propietarios o herederos o que tienen en usufructo, antes que cualquier tercero.
Por su parte, el derecho de preferencia por el tanto lo vemos cuando quien vende se reserva el derecho de recomprar el inmueble objeto de la compraventa. Es decir, a pesar de haber vendido un inmueble y que este pasó a propiedad del comprador (nuevo dueño), si éste último lo pone a la venta en el futuro, el anterior dueño podrá adquirir (nuevamente) el mismo inmueble.
¿Qué es el derecho de preferencia por el tanto en el arrendamiento?
Hablando de arrendamiento de inmuebles, encontramos que el derecho de preferencia por el tanto lo tiene el Inquilino para ser preferido en la venta del inmueble que ocupa. Para tener este derecho, deben concurrir dos elementos esenciales: (1) que el propietario ponga a la venta el inmueble, y (2), que el inquilino esté al corriente en el pago de sus rentas.
Tanto en inmuebles destinados a oficina, bodega o industria, como en casa habitación existe este derecho, sin embargo, tratándose de los primeros tres mencionados, este derecho surge cuando el arrendamiento ha durado más de tres años; cuando se trata de inmuebles habitacionales, este derecho surge con la sola firma del contrato de arrendamiento.
¿Cómo se da y cómo se ejerce el derecho de preferencia por el tanto en el arrendamiento?
Para cumplir con este derecho, ambas partes tienen que realizar acciones destinadas a dicho fin, las cuales deben llevarse a cabo de manera fehaciente, es decir, que no haya duda de que se hicieron, las cuales esbozaremos a continuación:
Como decía anteriormente, debe existir la intención por parte del propietario-arrendador en la venta del inmueble.
El inquilino debe estar al corriente en el pago de las rentas (al momento del aviso y hasta que se celebre la compraventa).
El propietario-arrendador debe comunicar al inquilino el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa.
Una vez que el inquilino recibe el aviso, tendrá 30 días para dar respuesta. Si decide ejercer el derecho de preferencia, entonces debe cumplir con los términos y condiciones de la compra, incluyendo, en su caso, el exhibir el anticipo solicitado por el propietario-arrendador.
Si el propietario-arrendador cambia las condiciones durante los 30 días que tiene su inquilino para decidir ejercer el derecho de preferencia, entonces debe dar un nuevo aviso, con excepción de que el cambio se refiera a la disminución o incremento del precio, y este no represente una variación mayor al 10%.
Los notarios, en caso de que tengan conocimiento que el inmueble que se va a vender se encuentra arrendado, deben velar por el cumplimiento de este derecho, pues de no hacerlo tendrán responsabilidad legal.
¿Qué pasa si no se respeta el derecho de preferencia por el tanto?
Si no se cumplen los lineamientos antes mencionados, y el propietario-arrendador vende a un tercero el inmueble materia del arrendamiento, el inquilino tiene el derecho de demandar el retracto de la compraventa, con el objeto de que él se sustituya como comprador y se convierta en propietario del inmueble que posee, para lo cual, además, deberá exhibir, a favor del comprador, el precio en el que se vendió el inmueble.
Además de lo anterior, puede reclamar daños y perjuicios al propietario-arrendador (vendedor) que, según la ley, no pueden ser menores al equivalente a 6 meses de renta.
También puede solicitar la nulidad del contrato de compraventa.
Estas acciones debe ejercerlas el inquilino dentro de los 60 días posteriores, contados a partir de que se entere de la venta del inmueble que posee en arrendamiento.
El inquilino no está interesado en ejercer el derecho de preferencia por el tanto, o no cumple con los términos y condiciones para la venta.
Si el inquilino no ejerce su derecho, puede celebrarse sin responsabilidad la compraventa a favor de un tercero, y en esos casos, el contrato de arrendamiento seguirá vigente y operará una sustitución de propietario-arrendador, frente al cual deberá cumplir con el pago de la renta, en tanto que el nuevo propietario-arrendador, debe también cumplir con sus obligaciones frente al inquilino y respetarle todos sus derechos.
De igual manera, si aun queriendo ejercer su derecho no cumple con las condiciones establecidas por el propietario-arrendador, se podrá llevar a cabo la compraventa, siempre y cuando se haga en los mismos términos y condiciones y precio ofrecidos al inquilino.
Como puedes ver, existen varios requisitos que se deben observar tanto como propietario como inquilino, cuando un inmueble que se encuentra renta se pone a la venta. Por esa razón, te recomendamos acercarse a expertos para que puedas cumplir con la ley y te evites dolores de cabeza innecesarios. RG Asesores puede ayudarte a resolver tus dudas y lograr que cumplas tus objetivos en esas operaciones inmobiliarias complicadas.
Fecha de Publicación: sábado, 5 de junio de 2021
