Topes al incremento de renta y registro de contratos: las principales reformas en el arrendamiento

El pasado 28 de agosto se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el Decreto que reforma el Código Civil y la Ley de Vivienda. Entre los aspectos más relevantes de esta reforma se encuentran el control del incremento de renta y el registro obligatorio de contratos de arrendamiento.

¿Qué dice la reforma sobre el incremento de renta?

Art. 2448-D:

El incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.

Esto significa que, si tienes un contrato de arrendamiento de vivienda habitacional con una duración superior a un año, como arrendador, estarás limitado a incrementar la renta únicamente en función de la inflación anual. Esta misma regla se aplica cuando el contrato se convierte en indefinido; es decir, si al finalizar el primer año no se firma un nuevo contrato pero el arrendamiento continúa, el último contrato firmado seguirá vigente bajo la condición de ser un arrendamiento de plazo indefinido. En este caso, no podrás aumentar la renta más allá del porcentaje de inflación anual.

Además, esta limitación también será aplicable cuando el inquilino no desocupe el inmueble al vencimiento de un contrato de un año.

Cabe mencionar que, anteriormente, el incremento de renta estaba limitado a un 10% sobre rangos de 5,400 y 9,000 unidades de cuenta de la Ciudad de México.

Sin embargo, si al finalizar un contrato anual decides firmar un nuevo contrato, esta limitación no debería aplicar, ya que se considera que se ha iniciado una nueva relación jurídica.

¿Cómo calcular la inflación anual para tu arrendamiento?

La inflación anual en México es determinada por el Banco de México y se obtiene comparando los índices de precios al consumidor del año anterior. Por ejemplo, si tu contrato de arrendamiento inició el 1 de septiembre de 2023 y terminó el 31 de agosto de 2024, la inflación aplicable será la correspondiente entre agosto de 2023 y agosto de 2024. Puedes consultar este dato en la página del Banco de México. Para ilustrarlo, si la inflación anual al cierre de septiembre de 2024 es del 4.99%, y tu renta mensual es de $15,000, el cálculo sería:

$15,000 x 1.0499 = $15,748.5.

¿Qué dice la reforma sobre el registro de contratos de arrendamiento ante la autoridad?

Art. 2448-F:

Se establecerá un registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata, a cargo del Gobierno de la Ciudad de México y para tales efectos el arrendador deberá registrar sus contratos en un plazo no mayor a 30 días de celebrado el contrato. El registro a que se refiere el párrafo anterior se regirá de conformidad con los criterios de la Ley de Transparencia, Acceso a la Información Pública y Rendición de Cuentas de la Ciudad de México, la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados de la Ciudad de México, además de que por ningún motivo, salvo por resolución judicial, podrá ser público o darse a conocer.

La reforma establece claramente que todo arrendador tiene la obligación de registrar digitalmente sus contratos de arrendamiento. Sin embargo, aún no se han definido las bases operativas para llevar a cabo este registro. El Gobierno de la Ciudad de México tiene un plazo de 30 días para implementar los lineamientos correspondientes, por lo que estamos a la espera de más detalles sobre los requisitos y el procedimiento que se deberá seguir para cumplir con esta nueva disposición.

Es importante señalar que los contratos de arrendamiento que ya se encuentren en curso al momento de la entrada en vigor del decreto deberán ser registrados por el arrendador en un plazo no mayor a 90 días, a partir de que se publiquen los lineamientos mencionados.

Mantente atento a las actualizaciones, ya que próximamente compartiremos más información sobre cómo afectarán estos cambios a los propietarios y arrendatarios, así como el impacto que tendrán en el mercado de arrendamiento en la Ciudad de México.

Preguntas Frecuentes (FAQ):

1. ¿Esta reforma aplica a todos los tipos de arrendamiento?

Únicamente aplica para arrendamientos habitacionales, ya que los dos artículos reformados (2448-D y 2448-F) se encuentran en el capítulo de inmuebles destinados a habitación.

2. ¿Cuándo entran en vigor estas reformas?

Entraron en vigor al día siguiente de su publicación en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, es decir, el 30 de agosto de 2024.

Incremento de Renta

3. ¿Qué pasa si ya aumenté la renta más de lo permitido antes de esta reforma?

De acuerdo a las reglas generales, las leyes no pueden aplicarse de manera retroactiva en perjuicio de persona alguna, por lo tanto, al haberse celebrado el contrato con anterioridad a la reforma, no le es aplicable. Solo aplica a contratos firmados a partir del inicio de vigencia de la ley (reforma).

4. Y si entre propietario e inquilino se acuerda un incremento por arriba del INPC (es decir, los dos están de acuerdo), ¿aún así se debe respetar la ley?

La ley siempre se debe respetar. Particularmente en los arrendamientos destinados a habitación, cualquier pacto en contra es nulo y se tendrá por no puesto en el contrato. Ello no implica que, cuando se celebre un nuevo contrato, se pueda establecer un nuevo monto de renta.

5. ¿Se pueden establecer otras cláusulas de incremento en el contrato, además de lo estipulado por la ley?

La ley siempre se debe respetar. Particularmente en los arrendamientos destinados a habitación, cualquier pacto en contra es nulo y se tendrá por no puesto en el contrato. Ello no implica que, cuando se celebre un nuevo contrato, se pueda establecer un nuevo monto de renta.

6. ¿Esta limitación del incremento aplica a nuevos contratos?

Aplica a contratos multianuales o prórrogas (extensión del plazo). Cuando se celebre un nuevo contrato, se pueda establecer un nuevo monto de renta.

7. ¿El límite de incremento aplica a contratos multianuales existentes?

No, solo aplica a contratos que se celebren a partir del inicio de vigencia de la ley.

8. ¿Se tendrán que declarar ahora de manera forzosa ante el SAT?

La reforma en comento no es fiscal. La obligación de declarar los ingresos no ha cambiado, y se rige por las leyes del IVA e ISR, no a partir de esta reforma.

Registro de Contratos

9. ¿Es obligatorio registrar los contratos de arrendamiento?

Sí, cualquier norma establecida en la ley (Código Civil) es obligatoria para quien celebre contratos de arrendamiento.

10. ¿Qué pasa si decido no registrar mi contrato de arrendamiento?

Es una violación a la ley, sin embargo, al momento se desconoce si habrá sanciones por esta falta.

11. ¿Cuándo estará disponible el sistema para registrar los contratos de arrendamiento?

Según el Decreto, la autoridad de la CDMX debe establecerlo dentro de los siguientes 30 días, es decir, hasta el 30 de septiembre de 2024.

12. ¿Qué información del contrato será pública?

Toda la información que se comparta en la plataforma de registro de contratos estará protegida por la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados, y solo por resolución judicial podrá darse a conocer.

13. ¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento que ya están en curso?

El decreto menciona que el arrendador tendrá 90 días para registrarlos, a partir de que se publiquen los lineamientos mencionados.

14. ¿Cuánto costará el registro digital de los contratos de arrendamiento?

Se desconoce el mecanismo y los requisitos. En cuanto se implemente podremos dar a conocer esa información.

15. ¿Quién es responsable de registrar el contrato, el arrendador o el arrendatario?

El artículo señala que será obligación del arrendador, aunque no se descarta la posibilidad (como ha sucedido anteriormente), que también sea facultad del arrendatario.

Es importante tener en cuenta que estas reformas son recientes y pueden estar sujetas a interpretaciones y ajustes en su implementación. Si tienes más preguntas o necesitas orientación sobre cómo cumplir con estas nuevas obligaciones, contáctanos en el botón abajo.