16 de abril de 2021

¿Cuáles son los Elementos Esenciales del Contrato de Arrendamiento?

Cuando una persona decide rentar su inmueble a otra persona, tanto casa habitación como local comercial, es muy común que recurra a los contratos de arrendamiento con un formato ya establecido, aqui te explicamos porqué no debes hacerlo.

Respuesta rápida: un contrato de arrendamiento es el acuerdo por el que el arrendador concede el uso o goce temporal de un inmueble y el arrendatario paga por ello una renta cierta (artículo 2398 del Código Civil para la Ciudad de México). Sus elementos esenciales son las partes, el inmueble, la renta y el plazo. En la Ciudad de México, si el inmueble es para casa habitación, el contrato además debe constar por escrito, durar al menos un año, incluir las estipulaciones mínimas del artículo 2448 F y registrarse en el registro digital de contratos de arrendamiento dentro de los 30 días siguientes a su firma.

Es frecuente que en el arrendamiento, el propietario recurra a las plantillas de contratos de arrendamiento que se comercializan en las papelerías de la Ciudad de México, Google, o bien, que decida utilizar el contrato de arrendamiento que le facilitó algún familiar o amistad y que simplemente adecúan a sus circunstancias.

Sin embargo, en muchas ocasiones, estos contratos no cuentan con elementos esenciales que todo contrato de arrendamiento de inmueble debe tener, lo que trae como consecuencia, que el arrendatario se aproveche de estas omisiones para no pagar la renta por no contener el domicilio de pago o, no entregar el inmueble, por falta de temporalidad del contrato, y que el arrendador no tenga la certeza suficiente de poder recuperar su inmueble o las rentas derivadas de este contrato, conforme a lo inicialmente previsto.

El día de hoy escribiremos acerca de los elementos esenciales que todo contrato de arrendamiento de inmueble debe tener, con la finalidad de que el arrendador tenga la certeza jurídica de que en su momento podrá recuperar su inmueble otorgado en arrendamiento y realizar la cobranza judicial de sus rentas en caso de incumplimiento a esta obligación, además de que las obligaciones y derechos del arrendador y del arrendatario se encuentren bien establecidas en el mismo.

¿Cómo se define el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es definido en el Código Civil aplicable en la Ciudad de México como un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

De un análisis que se realice a esta definición, podemos obtener algunos de los elementos esenciales de un contrato de arrendamiento:

Las partes contratantes. El arrendador es quien otorga el uso o goce temporal de una cosa; y el arrendatario es quien paga un precio cierto por ese uso.
El tiempo del contrato de arrendamiento, que en el caso de un inmueble destinado a casa habitación no puede ser menor a un año en la Ciudad de México; y en caso de un inmueble destinado al comercio o a la industria, no puede ser mayor a 20 años.
La cosa objeto del arrendamiento, que corresponde al inmueble destinado a casa habitación, o al comercio y a la industria.
El precio del arrendamiento o renta, que puede ser en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

¿Son suficientes estos elementos para mi contrato de arrendamiento?

De esta definición de contrato de arrendamiento, se desprenden los elementos esenciales del contrato, sin embargo, consideramos que no son suficientes, ya que el mismo Código Civil de forma expresa nos precisa otras estipulaciones para el caso de los contratos de arrendamiento de casa habitación, y, que también desde nuestro punto de vista deben contener los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio y a la industria:

Todo contrato de arrendamiento de inmuebles, debe celebrarse por escrito.
El nombre correcto del arrendador y del arrendatario.
La ubicación del inmueble, detallando el objeto del contrato y de sus instalaciones y accesorios con los que cuenta el mismo y el estado en que se encuentran.
El precio o renta del arrendamiento, así como su lugar y forma de pago.
La garantía que en su caso se otorgue por un fiador, así como sus datos de identificación.
La mención expresa del destino de inmueble, ya sea casa habitación, local comercial o industrial.
Las obligaciones del arrendador y arrendatario que contraigan adicionalmente a las ya estipuladas en la ley.
El monto del depósito.
El carácter y las facultades con el que el arrendador y arrendatario celebran el contrato, incluyendo los datos del instrumento con el que se acredite su personalidad.

Requisitos del contrato de arrendamiento en la CDMX

Para inmuebles destinados a casa habitación, el Código Civil para la Ciudad de México establece, además de los elementos anteriores:

Forma escrita. El contrato debe otorgarse por escrito; la falta de esta formalidad se imputa al arrendador (artículos 2406 y 2448 F).
Duración mínima de un año, forzoso para arrendador y arrendatario, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta por un año más si está al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario (artículo 2448 C).
Renta en moneda nacional y aumento una vez al año, sin superar la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior (artículo 2448 D). Consulta el tope de aumento de renta en la CDMX para 2026.
Depósito de máximo una mensualidad de renta (artículo 2448 E).
Recibo por cada pago de renta. Si el arrendador no entrega recibos por más de tres meses, se entiende que el pago se hizo, salvo que haya requerido el pago en tiempo y forma (artículo 2448 E).
Registro digital del contrato ante el Gobierno de la Ciudad de México, a cargo del arrendador, en un plazo no mayor a 30 días desde su celebración (artículo 2448 F, reformado en agosto de 2024).
Condiciones de higiene y salubridad necesarias para habitar el inmueble (artículo 2448 A).

Cláusulas clave de un contrato de arrendamiento

Además de los requisitos de ley, estas cláusulas previenen la mayoría de los conflictos entre arrendador y arrendatario:

Renta, fecha, lugar y forma de pago, incluida la cuenta para depósito o transferencia.
Plazo, renovación y aviso de terminación: fecha de inicio y de término, y cómo se renueva o se da por terminado el contrato.
Incremento anual de la renta, dentro del límite legal.
Depósito: monto, a qué se aplica y cuándo se devuelve al entregar el inmueble.
Garantía: datos del fiador u obligado solidario y del inmueble que deja en garantía, o la póliza jurídica contratada.
Destino y uso del inmueble, y la prohibición de subarrendar o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador.
Servicios, mantenimiento y reparaciones: quién paga cada servicio y cuota, y quién se encarga de cada tipo de reparación.
Inventario y estado del inmueble, con fotografías anexas, para compararlo al momento de la entrega.
Causas de rescisión y penas convencionales: falta de pago, uso distinto al pactado, subarriendo no autorizado, daños graves o modificaciones sin consentimiento del arrendador (artículo 2489). Más detalle en terminación o rescisión del contrato de arrendamiento.
Domicilios para notificaciones y tribunales competentes en caso de controversia.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento

¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal en la CDMX?

La ley exige que el contrato de arrendamiento conste por escrito (artículo 2406). La falta de esta formalidad se imputa al arrendador y puede dar derecho al arrendatario a reclamar daños y perjuicios. Además, sin contrato escrito es muy difícil probar la renta, el plazo y las obligaciones de cada parte.

¿Cuánto debe durar un contrato de arrendamiento de casa habitación?

Al menos un año (artículos 2398 y 2448 C). El arrendatario puede prorrogarlo hasta por un año más si está al corriente en el pago de las rentas, salvo que se haya pactado otra cosa.

¿Cuánto puede subir la renta cada año?

En casa habitación, la renta solo puede aumentar una vez al año y el incremento no puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior (artículo 2448 D).

¿Cuánto depósito se puede pedir?

En arrendamiento de casa habitación en la CDMX, el arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito (artículo 2448 E).

¿Hay que registrar el contrato de arrendamiento?

Sí. En la Ciudad de México, el arrendador debe registrar los contratos de casa habitación en el registro digital de contratos de arrendamiento del Gobierno de la Ciudad de México, en un plazo no mayor a 30 días desde su celebración. El registro no es público, salvo por resolución judicial.

¿El contrato de arrendamiento tiene que firmarse ante notario?

No es obligatorio: basta con que conste por escrito y esté firmado por las partes. Ratificar las firmas ante fedatario o firmar con firma electrónica da más certeza sobre la identidad de quienes firman.

¿Puedo usar un formato de contrato de arrendamiento de internet?

Puedes, pero los formatos genéricos suelen omitir estipulaciones obligatorias, como el lugar de pago, el término o los datos de la garantía, y esas omisiones complican cobrar rentas o recuperar el inmueble. Lo recomendable es que un abogado lo elabore o revise según tu caso.

¿Qué otras cosas debo tomar en cuenta para el contrato de arrendamiento?

Es importante mencionar que estas estipulaciones no son limitativas, es decir, el contrato de arrendamiento puede contener otros elementos que las partes acuerden o vean necesarias.

Asimismo en RG Asesores, todas nuestras coberturas de Renta Segura incluyen la elaboración de un contrato de arrendamiento que cumple con todos y cada uno de los elementos que acabamos de precisar, lo cual se traduce en certeza jurídica y protección para los propietarios al otorgar en arrendamiento un bien inmueble, con lo cual se garantiza la recuperación de sus inmuebles al término del contrato de arrendamiento así como la cobranza judicial de las rentas derivadas del arrendamiento en caso de incumplimientos por parte del arrendatario, brindándote la seguridad, tranquilidad y confianza de tener una cobertura con nosotros.

Adicionalmente, si eres propietario de un bien inmueble que das en renta y no cuentas con nuestra protección, te invitamos a conocer nuestras coberturas y cómo podemos ayudarte en la elaboración de un contrato de arrendamiento con los elementos esenciales que establecen la ley, para brindarte certeza necesaria para la protección de tu patrimonio.

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Héctor Colorado