Terminación de contrato de arrendamiento o rescisión: ¿cuales son las diferencias?
El terminar un arrendamiento puede sonar un tema muy sencillo, sin embargo, en el Derecho Civil encontramos diferentes formas de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Una de ellas es la rescisión, ya que la terminación y la rescisión tienen el mismo fin, pero diferentes supuestos de aplicar.
¿Qué es la rescisión del contrato?
La rescisión es una de las formas de dar por terminado el contrato de arrendamiento, esto a causa de un incumplimiento de las obligaciones pactadas.
En el Código Civil para la Ciudad de México, encontramos algunos de los motivos específicos por las que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato, las cuales son:
-
Por falta de pago de la renta.
-
Porque no se le dio el uso establecido.
-
Por subarriendo, cuando este no hubiese sido convenido en el contrato por las partes.
-
Por daños graves de la cosa arrendada realizadas por el arrendatario.
Además de las mencionadas anteriormente, surte efectos por cualquier incumplimiento al clausulado contenido en el contrato.
Excepciones a la rescisión de contrato de arrendamiento
Es de especial importancia mencionar que la muerte de alguna de las partes no rescinde el contrato de arrendamiento. En el caso del fallecimiento del inquilino, sus herederos pueden exigir su derecho de continuar con el arrendamiento, adquiriendo las mismas obligaciones que las pactadas con el de cujus, salvo si se hubiere estipulado lo contrario en el contrato. Para poder entender cuando aplica el supuesto mencionado, te recomendamos leer las siguientes publicaciones: ¿qué pasa si mi propietario fallece durante el arrendamiento? y ¿qué pasa si mi inquilino fallece durante el arrendamiento?.
Por último, un contrato de arrendamiento se declara rescindido por medio de Resolución Judicial, es decir, un Juez de lo Civil tiene que manifestar por medio de una Sentencia que el contrato se encuentra rescindido.
¿Qué es la terminación del contrato?
Ahora bien, la terminación del contrato de arrendamiento surte de diferente manera dependiendo si se establece en el clausulado el plazo de duración o no. Si en el contrato de arrendamiento está establecido el plazo forzoso de duración, se tendrá por terminado cuando el plazo se cumpla. Para saber cuándo termina el contrato de arrendamiento, puedes leer la siguiente publicación: ¿Qué debo de tener en cuenta para la terminación o renovación del contrato de arrendamiento?
Sin embargo, si el arrendamiento es por tiempo indeterminado, concluirá por voluntad de las partes, pero se tiene que dar aviso con 30 días hábiles de anticipación.
¿Por qué se puede dar la terminación del contrato de arrendamiento?
Además de la rescisión, otros supuestos establecidos por el Código Civil para la Ciudad de México son los establecidos en el numeral 2483:
-
Como mencionamos anteriormente, por regla general, se puede dar por terminado el contrato cuando se cumple el plazo fijado o por estar satisfecho el objeto.
-
Por convenio. Donde las partes convienen dar por terminado el contrato de arrendamiento.
-
Nulidad.
-
Rescisión. Se tiene algún incumplimiento por alguna de las partes.
-
Confusión. Cuando las calidades de acreedor y deudor se reúnen en una misma persona.
-
Perdida o destrucción de la cosa. Si el bien se destruye o pierde por un evento imprescindible.
-
Expropiación.
-
Evicción. Un tercero con un mejor derecho sobre el bien lo recupera por medio de sentencia judicial.
-
Venta judicial.
¿Cuánto debe durar un contrato de arrendamiento?
Los contratos concluyen al llegar al plazo convenido. Por ejemplo, si firmaste un contrato de un año el 15 de enero de 2021, concluyó el 14 de enero de 2022. En la Ciudad de México, los contratos de casa habitación deben durar como mínimo un año; los de otro destino no tienen esa regla.
¿Cómo se renueva el contrato de arrendamiento?
La renovación se puede dar de dos maneras:
- Por acuerdo entre propietario e inquilino, firmando un nuevo contrato o un convenio con las condiciones del nuevo periodo.
- Por tácita reconducción: el inquilino sigue ocupando el inmueble sin oposición del propietario y el contrato se prorroga por tiempo indeterminado.
¿Qué es la tácita reconducción y cómo evitarla?
- El contrato original sigue vigente, salvo la cláusula del plazo, que se vuelve indefinido.
- Las obligaciones de ambas partes continúan, incluido el pago de la renta y los servicios.
- Para terminarlo, cualquiera de las partes debe avisar con 30 días hábiles de anticipación en casa habitación, o con un año en locales comerciales.
Si eres propietario y no quieres que aplique, debes oponerte a la continuación del arrendamiento demandando ante un Juez la terminación del contrato dentro de los diez días naturales siguientes al vencimiento.
¿Qué hacer al terminar el contrato?
- Si el inquilino no quiere renovar: acuerden día y hora de entrega. Antes, verifica que no haya adeudos de servicios ni de cuotas de mantenimiento y revisa el estado del inmueble para reparar daños a tiempo. Si todo está en orden, el depósito puede devolverse el mismo día de la entrega.
- Si el inquilino quiere entregar antes del plazo: lo más recomendable es dialogar y llegar a un acuerdo por escrito para evitar un juicio.
Te recomendamos planear con tiempo suficiente la terminación de tu arrendamiento, así evitarás conflictos que puedan evitar seguir dando en arrendamiento tu inmueble.
0 comentarios